築40年の木造2階建て賃貸併用住宅が老朽化し、建替えを検討中。雨漏りや賃貸部分の修繕費が年々増えているが、立地条件が良いため、建て替えることで賃貸収入の増加を期待している。
延床面積は40坪で、周辺には賃貸需要が見込まれるものの、今後の入居者確保に不安があるため、失敗しない賃貸経営を行うためのポイントを知りたい。
また、所有者である母親の預貯金やその他の資産を踏まえ、相続対策や老後資金の計画も含めた最適な提案を知りたい。
相談者の状況
場所: 東京都世田谷区 駅から徒歩4分
敷地面積: 265㎡（約80坪）
建物: 築40年の木造2階建て、延床面積40坪
資産状況: 母親は8,000万円以上の金融資産を保有
相続と賃貸経営の実現までの流れ
・お母様の総財産を把握し、複数の角度から相続対策の提案書を作成。
まず、お母様が所有する敷地（約80坪）と8,000万円以上の金融資産を基に、財産評価と相続税の試算を実施。結果、相続税対策が不可欠であることが判明した。預貯金や有価証券、不動産を整理し、相続税負担を軽減するための提案を行った。
具体的な対策として、老後の必要資金を除いた預貯金を住宅取得資金や教育資金として贈与し、子や孫に資産を移転。残額を建築資金として活用。
・賃貸市場の調査を行い、適正な収支計画を提案。
複数の不動産管理会社に市場調査を依頼。住宅部分は30坪、賃貸部分は1LDKが4戸（計50坪）という設計で、総建築費を8,000万円とした。
その他の提案では120坪、1.5億円の建築費用や1億円のローン計画など過剰であったため、予算内に収めることができた点もお客様に安心いただけた。
・収支計画に基づいた建築予算を確定し、信頼できる建築会社を4社を選定してご紹介、コンペを実施。
スケジュール管理、予算管理、施工管理を弊社エージェントが一括して担当し、金融機関の斡旋も行い、計画の不安を解消。
最終的には相続税負担を軽減する計画を成功させた。
