50代後半のご夫婦からのご相談です。現在、築35年の2階建て住宅が老朽化しており、建て替えを検討しています。敷地面積は300㎡（約90坪）ありますが、3人家族のため、必要な住宅の規模はそれほど大きくありません。この好立地（都内の人気エリア、駅から徒歩8分）を活かし、自宅だけでなく、他の活用方法があるか知りたいと考えています。来年には退職金が手に入りますが、老後の資金計画も含めアドバイスを希望しています。
建て替えと賃貸経営：持続可能なライフプランの構築
相談者の敷地は300㎡で、建蔽率は50％、容積率は80％です。これにより、最大240㎡の建物が可能ですが要望を整理した結果、自宅の面積は約110㎡に決まりました。余った敷地の活用方法として、市場調査を行ったところ、近隣には複数の大学があり、学生や新宿へのアクセスも良いため、単身向けの賃貸需要が見込まれます。そのため、40㎡程度の1LDK賃貸を3戸、自宅110㎡の併用住宅を提案しました。
2階建ての木造住宅を基本に、大手ハウスメーカーやデザイン系施工会社を4社紹介した結果、目標総建築費6,000万円の範囲で見積もりを受けた会社を選定しました。資金計画では、退職金を含む金融資産6,000万円のうち3,000万円を自己資金として活用し、残りの3,000万円を借入で賄うことに決めました。
想定される賃貸収入は、満室時で月々300,000円、毎月の返済額は97,000円です。固定資産税などを差し引いても、年間約2,000,000円の収益が見込まれ、安定した有効活用が可能です。
賃貸に関しては、空室リスクを回避するために、長期的な一括借上げによるサブリースを提案し、一般的な集金管理との比較を行いました。相談者は初めての賃貸経営で安心感を重視したため、サブリース契約を選択しました。
