都心の一等地にある自宅と築50年の老朽アパートを、今後の相続対策と資産運用の観点から活用したいというご相談を受けました。特に、建替えかリノベーションの選択が課題となりました。
初期相談時:
親族から紹介の建築家からは、5階建ての大規模な賃貸物件の建設案が提示されましたが、建築費用が約1億円に上るため、リスクが大きいと判断。また、完成までの期間やその後の賃貸需要を考慮し、現実的な規模に縮小する必要がありました。
提案内容:
コストの見直し: 規模を縮小し、鉄筋コンクリート造の3階建て賃貸物件を提案。これにより、建築コストは約8,000万円となり、リスクを軽減しつつ収益性を確保。
収益シミュレーション: 建替え後、年間賃料収入は約1,200万円と見込まれ、投資回収は約10年で実現可能に。
相続税対策: 賃貸物件を活用することで、相続税評価額が抑えられ、相続税負担を3,000万円ほど軽減することが期待されました。
将来的な売却計画: 建築計画においては、将来的に土地の一部売却が可能なように建物の配置や設計を考慮しました。これにより、将来の不動産市場動向に応じて売却しやすく、数千万円の追加収益を得られる柔軟性を確保しました。
結果:
提案した計画により、収益性と相続対策を両立した現実的なプランが採用され、お客様は年間約600万円のキャッシュフロー増加が見込める建替えを決定しました。また、土地売却オプションを残すことで、将来の資産運用にも柔軟性を持たせました。
